Klik op het info-icoon voor snelle navigatie
Klik op het info-icoon voor snelle navigatie
In hoeverre is de locatie fysiek geschikt voor de gekozen ontwikkelrichting?
Klik op het info-icoon voor snelle navigatie
Klik op het info-icoon voor snelle navigatie
De ontwikkelpotentie van een locatie is zonder nadere afbakening een te breed begrip om goed te kunnen beoordelen. Daarom wordt in deze stap eerst een ontwikkelrichting gekozen. Met ontwikkelrichting wordt bedoeld: de functionele richting waarin de locatie mogelijk kan worden ontwikkeld, zoals wonen, kantoor, bedrijvigheid, detailhandel of maatschappelijke voorzieningen. De gekozen ontwikkelrichting bepaalt vanuit welk perspectief de ontwikkelpotentie van de locatie verder wordt beoordeeld.
Kies de ontwikkelrichting waarvan je de ontwikkelpotentie wilt beoordelen. Kies bij voorkeur de richting die, gelet op de locatie en de context, het meest kansrijk lijkt. Daarmee ontstaat doorgaans het meest representatieve beeld van de ontwikkelpotentie. Als de beoogde ontwikkeling niet goed binnen een van de standaardopties past, of als een standaardoptie te breed of te weinig passend is, kies dan ‘Anders’ en vul de gewenste ontwikkelrichting nader in.
Voor locaties die zijn bedoeld voor wonen.
Appartementen, grondgebonden woningen of een woongebouw.
Voor locaties die zijn bedoeld voor administratie.
Een kantoorgebouw of verzamelkantoor.
Voor locaties die zijn bedoeld voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor bedrijfsmatige agrarische doeleinden.
Een bedrijfshal, werkplaats, opslagruimte of magazijn.
Voor locaties die zijn bedoeld voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.
Een supermarkt, winkelpand of andere detailhandelsfunctie.
Voor locaties die zijn bedoeld voor maatschappelijke functies, zoals onderwijs, zorg, sport, cultuur, kinderopvang of ontmoeting.
Een school, gezondheidscentrum, buurthuis, kinderopvang of sporthal.
Voor locaties die niet goed binnen een van de bovenstaande richtingen passen, of waarvoor een gemengde of specifieker omschreven ontwikkelrichting wordt beoordeeld.
Wonen en kantoren.
Regels op de kaart (Omgevingsloket): https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/
Voor een eerste controle of een ontwikkelrichting planologisch voorstelbaar is. Het omgevingsplan bevat de regels die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en laat dus zien welke functies op of rond de locatie logisch of toelaatbaar zijn.
Omgevingsvisie (uitleg IPLO): https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsvisie/
Voor de vraag welke richting beleidsmatig het meest voor de hand ligt. De omgevingsvisie bevat de hoofdzaken van het integrale langetermijnbeleid voor de fysieke leefomgeving en laat dus zien welke functies of ontwikkelingen de gemeente juist wil stimuleren
De dimensie planologische haalbaarheid gaat over de vraag in hoeverre een ontwikkeling planologisch inpasbaar is op een locatie. De vraag ‘In hoeverre is de gekozen ontwikkelrichting planologisch haalbaar?’ ziet in deze dimensie op de zwaarte van het traject dat naar verwachting nodig is om die ontwikkelrichting op de locatie mogelijk te maken. De vraag of de ontwikkeling binnen het omgevingsplan past en of daarvoor nog een aparte planologische procedure nodig is, geeft vaak al een duidelijke aanwijzing voor de zwaarte van het traject.
In onderstaande tabel is de beoordelingsschaal samengevat. De tabel geeft per score de mate van planologische haalbaarheid weer. Daarbij geldt dat een lagere score wijst op een zwaarder, onzekerder en doorgaans tijdrovender traject, terwijl een hogere score duidt op een lichter, overzichtelijker en doorgaans korter traject. Onder de tabel wordt iedere score nader toegelicht.
Zeer laag
Laag
Alleen haalbaar met zwaar en tijdrovend traject
Gemiddeld
Haalbaar, maar met duidelijke planologische procedure en merkbare vertraging
Goed haalbaar, met beperkte procedurele stappen en beperkte vertraging
Zeer hoog
Rechtstreeks of nagenoeg rechtstreeks haalbaar, met nauwelijks planologische vertraging
De gekozen ontwikkelrichting past niet binnen de geldende functies, gebruiksmogelijkheden of bouwmogelijkheden. Ook is er geen duidelijke of realistische route zichtbaar om dit op korte of middellange termijn planologisch mogelijk te maken. Daarmee ligt een zeer zwaar, onzeker en langdurig traject voor de hand.
Een woonontwikkeling op een locatie waar alleen zwaardere bedrijvigheid is toegelaten en waar de ontwikkeling ook via een planologische procedure moeilijk voorstelbaar is.
De gekozen ontwikkelrichting past niet binnen het huidige planologische regime, maar is niet op voorhand uitgesloten. Wel lijkt een zwaar en tijdrovend traject nodig, bijvoorbeeld omdat een wijziging van het omgevingsplan in beeld komt of omdat de procedure aanzienlijke onzekerheid met zich brengt. De ontwikkeling is dan niet onmogelijk, maar planologische vertraging ligt duidelijk voor de hand.
Een detailhandelsfunctie op een locatie waar detailhandel nu niet is toegelaten en waarvoor eerst een ingrijpende planologische procedure nodig lijkt.
De gekozen ontwikkelrichting is planologisch voorstelbaar, maar niet zonder duidelijke procedurele stap. Er lijkt een route denkbaar, bijvoorbeeld via afwijking of wijziging, maar die vraagt nog nadere onderbouwing en brengt merkbare vertraging met zich mee. De planologische haalbaarheid is daarmee aanwezig, maar niet zonder frictie. Een BOPA is juist bedoeld voor activiteiten die niet voldoen aan de regels van het omgevingsplan.
Een maatschappelijke voorziening op een locatie waar die functie nog niet rechtstreeks is toegestaan, maar waar een planologische procedure wel voorstelbaar lijkt.
De gekozen ontwikkelrichting is goed planologisch haalbaar. De ontwikkeling sluit in belangrijke mate aan op het geldende regime, of kan met een beperkte en overzichtelijke procedure mogelijk worden gemaakt. Er kan nog enige vertraging optreden, maar die lijkt beperkt en beheersbaar.
Een kantoorfunctie op een locatie waar vergelijkbare functies al zijn toegelaten en hooguit een beperkte planologische stap nodig lijkt.
De gekozen ontwikkelrichting is rechtstreeks of nagenoeg rechtstreeks planologisch haalbaar. De ontwikkeling past binnen de geldende functies, gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden, zodat geen of nauwelijks aanvullend planologisch traject nodig lijkt. Planologische vertraging speelt dan slechts een zeer beperkte rol.
Een bedrijfsfunctie op een locatie waar bedrijfsmatig gebruik al is toegestaan en de voorgenomen ontwikkeling binnen de bestaande regeling lijkt te passen.
Regels op de kaart (Omgevingsloket): https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/
Voor een eerste controle van de locatie. Hier zie je welke regels op de locatie gelden en welk omgevingsplan van toepassing is. Dit helpt om snel te bepalen of de gekozen ontwikkelrichting rechtstreeks lijkt te passen of dat een planologisch traject nodig is.
Omgevingsplan (uitleg IPLO): https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan/
Voor de functies, gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden die op de locatie gelden. Dit is de belangrijkste bron om te beoordelen of de ontwikkeling rechtstreeks mogelijk lijkt of dat afwijking of wijziging nodig is. Het omgevingsplan regelt de gemeentelijke regels voor de fysieke leefomgeving.
Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA): https://iplo.nl/buitenplanse-omgevingsplanactiviteit/
Voor gevallen waarin de gekozen ontwikkelrichting niet binnen het omgevingsplan past. Dit helpt om te beoordelen of een ontwikkeling toch via een vergunning mogelijk kan worden gemaakt en in hoeverre dat tot extra onzekerheid of vertraging leidt. Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan of niet vergunningvrij is.
In onderstaande tabel is de beoordelingsschaal samengevat. De tabel geeft per score de mate van fysieke geschiktheid weer. Onder de tabel wordt iedere score nader toegelicht.
Fysiek ongeschikt voor de gekozen ontwikkelrichtingng
Laag
Geen duidelijke fysieke voor- of nadelen
Gemiddeld
In beginsel passend voor de gekozen ontwikkelrichting
Duidelijk goede fysieke basis voor ontwikkeling
Zeer hoog
Uitzonderlijk goed passend bij de gekozen ontwikkelrichting
De locatie is fysiek ongeschikt voor de gekozen ontwikkelrichting. De fysieke eigenschappen sluiten daar onvoldoende op aan.
Een ingesloten en slecht ontsloten locatie, beoordeeld voor bedrijvigheid.
De locatie kent geen duidelijke fysieke voor- of nadelen voor de gekozen ontwikkelrichting. De fysieke eigenschappen geven geen duidelijk voordeel, maar vormen ook geen zwaar knelpunt.
Een perceel zonder duidelijke fysieke voor- of nadelen, beoordeeld voor kantoren.
De locatie is in beginsel passend voor de gekozen ontwikkelrichting. De fysieke eigenschappen sluiten in de kern aan op wat voor de ontwikkeling nodig is.
Een locatie die qua maat, vorm en bereikbaarheid in de basis passend is, beoordeeld voor maatschappelijke voorzieningen.
De locatie heeft een goede fysieke basis voor ontwikkeling. De ligging, maat, vorm of ontsluiting passen bij wat voor de gekozen ontwikkelrichting nodig is.
Een goed ontsloten perceel met een logische vorm, beoordeeld voor wonen, dat een doelmatige verkaveling en een relatief hoog uitgeefbaar oppervlak mogelijk maakt.
De locatie is uitzonderlijk goed passend bij de gekozen ontwikkelrichting. De fysieke eigenschappen sluiten aan op wat voor de ontwikkeling nodig is.
Een ruim en uitstekend ontsloten perceel met bestaande opstallen die zich zeer goed lenen voor de gekozen ontwikkelrichting, beoordeeld voor detailhandel.
BAG Viewer (Kadaster): https://www.kadaster.nl/bag-viewer
Voor basisinformatie over eventuele bestaande opstallen op de locatie. Hier kun je onder meer zien wat het bouwjaar, het gebruiksdoel en de oppervlakte van een pand zijn. Dit helpt om te beoordelen in hoeverre bestaande bebouwing bruikbaar is voor de gekozen ontwikkelrichting.
Kadastrale kaart (Kadaster): https://www.kadaster.nl/kadastrale-kaart
Voor inzicht in perceelgrenzen, perceelnummers, de ligging van het perceel ten opzichte van de omgeving en de belangrijkste bebouwing. Dit helpt om de omvang, vorm en begrenzing van het perceel te beoordelen. Daarbij moet wel worden bedacht dat de Kadastrale kaart geen exacte grenzen en maten geeft.
Locatiebezoek
Voor een directe beoordeling van de feitelijke situatie. Dit helpt om zicht te krijgen op de ontsluiting, de bereikbaarheid, de bruikbaarheid van bestaande opstallen en andere fysieke kenmerken die niet altijd volledig uit kaarten of registraties blijken.
De dimensie belemmeringen gaat over omstandigheden die de gekozen ontwikkelrichting kunnen beperken. De vraag ‘In hoeverre zijn er belemmeringen voor de gekozen ontwikkelrichting?’ ziet in deze dimensie op de aard en zwaarte van factoren die de ontwikkeling kunnen bemoeilijken. Daarbij kan onder meer worden gekeken naar bodemkwaliteit en mogelijke verontreiniging, geluid, milieuzonering, natuur- en ecologische waarden, erfgoed of andere beschermde waarden en kabels, leidingen of andere infrastructurele beperkingen.
In onderstaande tabel is de beoordelingsschaal samengevat. De tabel geeft per score de mate van belemmeringen weer. Onder de tabel wordt iedere score nader toegelicht.
Zware of doorslaggevende belemmeringen
Laag
Serieuze belemmeringen
Gemiddeld
Aanwezige maar beheersbare belemmeringen
Beperkte belemmeringen
Zeer hoog
Belemmeringen spelen nauwelijks een rol
Er is sprake van zware belemmeringen die de gekozen ontwikkelrichting sterk beperken. De aard en zwaarte van de beperkingen maken ontwikkeling zeer lastig, zeer onzeker of alleen met ingrijpende maatregelen voorstelbaar.
Een locatie beoordeeld voor wonen, waarop als gevolg van de omgeving zodanige beperkingen rusten dat deze ontwikkelrichting in sterke mate wordt beperkt.
Er zijn duidelijke belemmeringen voor de gekozen ontwikkelrichting. Ontwikkeling is niet uitgesloten, maar de aanwezige beperkingen zijn zodanig dat extra onderzoek, maatregelen of vertraging voor de hand liggen.
Een locatie beoordeeld voor bedrijvigheid, waar duidelijke beperkingen aanwezig zijn vanuit geluid, milieuzonering of ondergrondse infrastructuur.
Er zijn aanwezige maar beheersbare belemmeringen. De gekozen ontwikkelrichting is niet vrij van aandachtspunten, maar de beperkingen maken ontwikkeling niet op voorhand onwaarschijnlijk.
Een locatie beoordeeld voor maatschappelijke voorzieningen, waar belemmeringen aanwezig zijn vanuit bijvoorbeeld erfgoed, natuur of leidingen, maar die niet direct aan ontwikkeling in de weg hoeven te staan.
Er zijn slechts beperkte belemmeringen. Er kunnen aandachtspunten aanwezig zijn, maar die lijken de gekozen ontwikkelrichting niet wezenlijk te blokkeren.
Een perceel beoordeeld voor kantoren, waar wel enkele aandachtspunten bestaan, maar geen duidelijke belemmeringen naar voren komen die de ontwikkeling wezenlijk bemoeilijken.
Er zijn geen of vrijwel geen relevante belemmeringen voor de gekozen ontwikkelrichting. Uit de beschikbare informatie volgt geen duidelijke beperking die de ontwikkeling in belangrijke mate bemoeilijkt.
Een locatie beoordeeld voor detailhandel, waar uit de beschikbare informatie geen noemenswaardige belemmeringen naar voren komen.
Regels op de kaart (Omgevingsloket): https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/
Voor een eerste controle van de locatie. Hier zie je welke regels en omgevingsdocumenten op deze plek gelden. Dit helpt om snel te zien of op de locatie beschermde waarden, aanduidingen of andere beperkingen een rol spelen.
Bodemloket: https://www.bodemloket.nl/
Voor informatie over de bij de overheid bekende bodemgegevens. Hier zie je ook waar vroegere activiteiten hebben plaatsgevonden die de bodemkwaliteit kunnen hebben beïnvloed. Dit is een belangrijk hulpmiddel bij de beoordeling van bodemkwaliteit en mogelijke verontreiniging.
Rijksmonumentenregister: https://www.cultureelerfgoed.nl/rijksmonumentenregister
Voor informatie over rijksmonumenten en andere beschermde erfgoedwaarden. In het register kan onder meer worden gezocht op adres, postcode en monumentennaam. Dit helpt om te beoordelen of erfgoed een relevante belemmering kan vormen.
Locatiebezoek
Voor een directe beoordeling van de feitelijke situatie. Dit helpt om zicht te krijgen op signalen van hinder en andere beperkingen die niet altijd volledig uit kaarten of registraties blijken.